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按照美國羅伯特·C.凱爾的觀點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商業(yè)、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所，例如辦公樓宇、購物中心、百貨商店、加油站和停車場等”。商業(yè)地產(chǎn)在廣義上講，包括除單純住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)之外的所有物業(yè)形式，商業(yè)物業(yè)是提供貨物批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、健身、休閑、演出、博彩、辦公、旅游、住宿等帶有經(jīng)營性質(zhì)和公眾服務(wù)性質(zhì)的房地產(chǎn)形式。由于商業(yè)地產(chǎn)的組成復(fù)雜，特別是超大型城市綜合體，集購物、辦公、娛樂、休閑、甚至交通等功能于一體，所以對商業(yè)物業(yè)的管理就很復(fù)雜，面臨的法律問題更是復(fù)雜。 同時由于各個商業(yè)物業(yè)的主要功能不同，其商業(yè)物業(yè)管理的重點(diǎn)也不一樣，面臨的主要法律風(fēng)險(xiǎn)也不同，本文根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理中普遍存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出防范的具體措施。 一、物業(yè)管理中易發(fā)生的人身損害風(fēng)險(xiǎn)及防范 1、公共設(shè)施設(shè)備故障造成的人身損害 在商業(yè)物業(yè)管理中，一般把公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修義務(wù)賦予物業(yè)管理公司。例如電梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明設(shè)施等。這些設(shè)備設(shè)施如果管理不好，就存在人身損害的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如不時見諸報(bào)端的自動扶梯卡住兒童的手指事件，北京四號線地鐵自動扶梯上行時突然發(fā)生故障下行，造成嚴(yán)重的人員踩踏事故，直接導(dǎo)致一名15歲男孩死亡的悲劇。商場寫字樓等載客電梯突然下沉，造成乘客摔傷的事件也有很多。 由于物業(yè)管理公司是公共設(shè)施設(shè)備直接管理人，所以對于這些設(shè)備設(shè)施故障造成的人身損害應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然電梯公司也有質(zhì)量保修的義務(wù)，對質(zhì)量事故也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，但是由于電梯使用人往往并不知道電梯的供應(yīng)商以及聯(lián)系方式，所以一旦發(fā)生訴訟，受損害人會選擇直接起訴物業(yè)公司，給物業(yè)公司造成經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)上的損失。 為了防范公共設(shè)施設(shè)備故障造成意外人身損害，首先，物業(yè)管理公司應(yīng)該經(jīng)常檢查各項(xiàng)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況，最好的方法是委托供應(yīng)商定期檢修，因?yàn)楣⿷?yīng)商更具有專業(yè)能力和專業(yè)水平，而物業(yè)管理公司則往往不具有這樣的專業(yè)能力。其次，物業(yè)管理者應(yīng)該作出必要的提醒，尤其是在容易發(fā)生人身損害事故的設(shè)施前張貼必要的提醒標(biāo)記;再者，一旦發(fā)生事故，應(yīng)該積極協(xié)商解決，同時聯(lián)系設(shè)備供應(yīng)商，并明確雙方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。最后如果一旦發(fā)生訴訟，最好請求法院追加設(shè)備供應(yīng)商為共同被告，以便減輕自己承擔(dān)的責(zé)任。 2、商業(yè)物業(yè)因消防安全管理措施不到位，發(fā)生火災(zāi)造成人身損害及財(cái)產(chǎn)損害 商業(yè)物業(yè)火災(zāi)事故多發(fā)生在大型購物商場、批發(fā)市場和酒店，每年因重大火災(zāi)事故造成嚴(yán)重人身損害和財(cái)產(chǎn)損失的也有不少典型案例。 雖然火災(zāi)事故因起火原因的不同，責(zé)任人也會有不同，確定侵權(quán)責(zé)任也是比較復(fù)雜的一個問題，但是由于商業(yè)物業(yè)的所有者或物業(yè)管理者是商業(yè)物業(yè)的所有者或者直接管理者，對火災(zāi)事故具有不可推卸的責(zé)任。同時火災(zāi)事故足可以讓一個商業(yè)物業(yè)徹底失敗，損失的不僅是財(cái)產(chǎn)，更是一個物業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展的機(jī)會。 因而，物業(yè)管理者應(yīng)該高度重視消防安全的管理，首先完善相關(guān)安全消防設(shè)施，如自動火災(zāi)報(bào)警裝置和自動滅火裝置;其次要定期組織檢查排除隱患，把消防安全隱患消滅在萌芽階段。尤其是物業(yè)管理不僅要做好公共區(qū)域的消防安全管理，也要做好各個商戶的消防安全管理，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，在物業(yè)管理合同和租賃合同中明確約定消防安全管理的義務(wù)和責(zé)任。 3、商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害 在商戶自己的經(jīng)營活動中，也會發(fā)生一些人身損害事件。例如餐飲業(yè)商戶經(jīng)常發(fā)生的火鍋燙傷顧客事件，游泳健身房中發(fā)生的顧客溺水死亡、健身不當(dāng)造成的人身損害事件，劇院演出、展覽活動中組織不當(dāng)造成的踩踏事件等。 商戶作為承租方或者物業(yè)所有者，在自己的經(jīng)營中發(fā)生的人身損害，一般由其自己承擔(dān)賠償責(zé)任，商業(yè)物業(yè)管理者只要盡到安全管理的責(zé)任和義務(wù)，就不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。但是由于顧客有時并不知道實(shí)際的經(jīng)營者是誰，所以他往往會把物業(yè)管理者一起告上法庭，對商業(yè)物業(yè)管理者造成不好的影響。因而物業(yè)管理者對于商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害風(fēng)險(xiǎn)不能因?yàn)樽约翰怀袚?dān)賠償責(zé)任而高高掛起，漠不關(guān)心。 為了避免商戶在經(jīng)營中發(fā)生人身損害事件，物業(yè)管理者首先應(yīng)該在物業(yè)管理合同中明確商戶對自己經(jīng)營中發(fā)生的人身損害承擔(dān)賠償責(zé)任;其次要根據(jù)商戶經(jīng)營的不同類型，制定防止人身損害的具體防范措施;最后也可以收取商戶一定金額的人身損害風(fēng)險(xiǎn)保證金，一旦發(fā)生人身傷害事件，可以先用這個資金進(jìn)行人身救助或支付人身傷害賠償金。 4、商業(yè)物業(yè)管理中發(fā)生刑事案件造成的人身損害 在商業(yè)物業(yè)中也不可避免地會發(fā)生刑事案件，例如酒店中發(fā)生的故意殺人、故意傷害事件，商場發(fā)生的搶劫、搶奪案件; 在商業(yè)物業(yè)中發(fā)生刑事案件，要根據(jù)物業(yè)管理者是否盡到必要的安全保護(hù)責(zé)任來判斷是否需要承擔(dān)對受害者的賠償責(zé)任。物業(yè)管理者為了避免對在物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的刑事案件承擔(dān)賠償責(zé)任，首先在安全保護(hù)硬件設(shè)施上做到完備，不能給罪犯提供可乘之機(jī)，例如監(jiān)護(hù)設(shè)施齊全，安全防護(hù)門牢固，必要的報(bào)警設(shè)施等。其次，要履行安全保護(hù)的職責(zé)，必要的巡邏等，在發(fā)生刑事案件后第一時間報(bào)警;最后注意保留監(jiān)控錄像、保安巡邏記錄等錄像資料作為免責(zé)的證據(jù); 二、物業(yè)管理中易發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損害風(fēng)險(xiǎn)及防范 1、因物業(yè)發(fā)生進(jìn)水、漏雨等造成的財(cái)產(chǎn)損害 夏季多暴雨，如果物業(yè)地勢較洼，就容易倒灌水造成商戶的財(cái)產(chǎn)損失;如果商業(yè)物業(yè)防水做得不好漏水也會造成商戶的財(cái)產(chǎn)損失。這在一般的商場租賃中比較普遍，比較典型的是濟(jì)南泉城廣場倒灌水事件，造成巨大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。 對于商業(yè)物業(yè)倒灌水造成的損失，商業(yè)物業(yè)管理者是否承擔(dān)責(zé)任，商業(yè)物業(yè)管理者一般會用不可抗力來抗辯，但是根據(jù)已有的判例來看，法院并不會支持不可抗力的說法，因?yàn)楸┯晔强梢灶A(yù)見的，比較有說服力的事實(shí)是我們已經(jīng)有比較準(zhǔn)確的天氣預(yù)報(bào)了。由于物業(yè)管理者應(yīng)該保持租賃物符合約定的用途，這是合同法對出租者規(guī)定的法定義務(wù)，所以如果進(jìn)水導(dǎo)致商戶經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理者就違背了其法定義務(wù)，就應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。 同理，對于停在地下車庫中的車輛，如果由于進(jìn)水導(dǎo)致?lián)p害，物業(yè)管理者也應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。 所以，為了避免由于倒灌水造成商戶的經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)管理者應(yīng)該事先做好預(yù)防措施，尤其是地勢低洼的地方要及早準(zhǔn)備防汛袋，必要時派人員值班看守;同時也提醒商戶做好自我預(yù)防措施。 2、因物業(yè)被盜發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損害 無論商場還是寫字樓都容易發(fā)生盜竊事件，尤其是出售貴重物品的商場，安全防盜任務(wù)仍然很艱巨。 對于商戶因盜竊而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理者是否承擔(dān)責(zé)任，也是一個很有爭議的問題。但是根據(jù)合同法和侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理者只有在有過錯的情況下才承擔(dān)法律責(zé)任，如沒有盡到商場安全保護(hù)義務(wù)，沒有在物業(yè)管理范圍內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，商業(yè)物業(yè)防盜設(shè)施不健全等。 因而為了避免商戶的財(cái)物被盜，也為了物業(yè)管理者避免承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理者要加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)的安全監(jiān)督管理，首先，要有全方位的電視監(jiān)控系統(tǒng)，能對商業(yè)物業(yè)的所有經(jīng)營范圍進(jìn)行日常監(jiān)控;其次，保安人員的合理分工和配備，門崗人員和內(nèi)部安保人員的相互溝通順暢，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時交流信息。再者，加強(qiáng)對出售貴重物品和重點(diǎn)場所的監(jiān)控安保。最后，發(fā)生盜竊事件后，及時報(bào)案并提供有關(guān)的監(jiān)控錄像資料。 三、物業(yè)管理中易發(fā)生的知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)糾紛 1、商業(yè)物業(yè)品牌化戰(zhàn)略造成的商標(biāo)權(quán)等侵權(quán)糾紛 一個成功運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一定是成功實(shí)行品牌化戰(zhàn)略的物業(yè)，通過建立自己的物業(yè)品牌，不僅提高品牌的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，同時還大大提升了物業(yè)本身的價值。例如國內(nèi)運(yùn)作比較成功的萬達(dá)廣場、國貿(mào)、華貿(mào)中心、大悅城等商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。 在商業(yè)物業(yè)實(shí)行品牌化的戰(zhàn)略中，也會發(fā)生侵犯商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的情形。因?yàn)閲鴥?nèi)還存在不少模擬甚至抄襲商標(biāo)的情況，一般是小城市的抄襲大城市的，大城市的抄襲國外的品牌等，通過模仿快速提升自己項(xiàng)目的品味，提高租售的價格。但是這對于一個有著長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)公司來講，實(shí)不可取。 因而，在物業(yè)品牌化發(fā)展中，一定按照物業(yè)的文化品味和商業(yè)定位準(zhǔn)確確定自己的品牌，有創(chuàng)造性地建立自己的品牌體系，是我國商業(yè)開發(fā)商面臨的重要課題。 2、因商業(yè)廣告、商業(yè)標(biāo)示造成的侵權(quán)糾紛 商業(yè)物業(yè)在管理中，必然要有商業(yè)廣告，商業(yè)物業(yè)也有重要的標(biāo)示，這也可能存在侵犯別人商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和專利權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的情形。 所以在商業(yè)物業(yè)的管理中，要強(qiáng)化知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律意識，自覺尊重別人的知識產(chǎn)權(quán)，同時不斷創(chuàng)造自己的知識產(chǎn)權(quán)。 3、因商戶經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品造成的侵權(quán)糾紛 因商戶經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品造成的侵權(quán)糾紛，物業(yè)管理者只要沒有過錯，是不承擔(dān)責(zé)任的，由商戶自己承擔(dān)有關(guān)法律責(zé)任。 但是如果發(fā)生商戶經(jīng)營假冒偽劣商品的情形出現(xiàn)，會影響商業(yè)物業(yè)的整體品位，進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的整體發(fā)展，所以物業(yè)管理者應(yīng)該積極采取措施防止商戶經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品，侵犯別人的商標(biāo)。一旦發(fā)現(xiàn)，要商戶承擔(dān)嚴(yán)重的違約責(zé)任。
